A prática de avaliação de imóveis tem raízes antigas na história da civilização e está intrinsecamente ligada ao desenvolvimento das relações comerciais, propriedade e justiça. Ao longo dos séculos, diferentes culturas e civilizações empregaram métodos variados para determinar o valor de propriedades.
No contexto mais contemporâneo, a avaliação de imóveis tornou-se uma disciplina profissional com a formação de organizações de avaliadores, a padronização de métodos e a regulação governamental para garantir a precisão e a ética nesse campo. Diversas normas e regulamentos foram estabelecidos para orientar as práticas de avaliação em diferentes países.
O desenvolvimento da prática de avaliação de bens no Brasil remonta à década de 1910, conforme consta na Norma ABNT NBR 14653 Parte 1. Nesse período, as primeiras incursões técnicas conceituais surgiram em publicações de escolas de engenharia e órgãos públicos voltados para tributação, gestão e contratação de serviços e obras nas grandes capitais.
Ao longo das décadas seguintes, engenheiros renomados elaboraram monografias e publicaram trabalhos que serviram de base e orientação para a comunidade técnica emergente na época. A partir dos anos 1950, no contexto do movimento que levou à criação de entidades profissionais dedicadas à disseminação da técnica avaliatória, as primeiras normas de avaliação foram desenvolvidas.
O marco inicial foi o Projeto de Norma P-NB-74 da ABNT, elaborado em 1957, que, junto a trabalhos específicos para padronizar critérios em ações expropriatórias, formou a base da primeira norma de avaliação, a NB 502 (Avaliação de imóveis urbanos), criada em 1977, revisada na década de 1980 e registrada no Inmetro em 1989 como ABNT NBR 5676.
Este documento referenciou os diversos trabalhos originados do notável desenvolvimento urbano no país. Sucessivas normas foram criadas, abordando a avaliação de unidades padronizadas, imóveis rurais, máquinas, equipamentos, complexos industriais e glebas urbanizáveis. Simultaneamente, entidades técnicas profissionais elaboraram normas de alcance regional, contribuindo significativamente para consolidar procedimentos e metodologias.
A partir de 1998, uma nova fase teve início com o Projeto da ABNT NBR 14653 (Avaliação de bens), apresentando uma formatação inovadora e estabelecendo referências para orientar avaliações de diferentes tipos de bens em um ambiente econômico cada vez mais complexo e internacionalizado.
Em vigor desde 2004, a ABNT NBR 14653-1 foi revisada para incorporar conceitos de abrangência global, a serem observados na aplicação de todas as partes que compõem a norma. Essa abordagem visa proporcionar melhores condições para fundamentar as avaliações, cuja importância nas relações econômicas e sociais se torna cada vez mais significativa.
A avaliação de bens, seus frutos e direitos é uma análise técnica destinada a identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica para objetivos específicos, finalidades e datas predeterminadas, levando em consideração premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas.
Os conceitos de valor, preço e custo são distintos.
O valor de um bem resulta de diversas características, destacando-se sua raridade e utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos. Ele é influenciado por características singulares do bem e condições de oferta e procura, sendo um conceito econômico abstrato e não um fato concreto.
O preço é uma expressão monetária que define a transação de um bem, seus frutos, um direito ou a expectativa de sua transação. O preço é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras, motivações ou interesses específicos do comprador ou vendedor.
O custo está relacionado ao total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito.
Os bens podem ser tangíveis ou intangíveis, e os frutos e direitos abrangem aluguéis, arrendamentos, comodatos, parcerias, servidões, cessões, royalties, entre outros.
As variações de valor dos bens ao longo do tempo resultam de influências econômicas, sociais e ambientais. Essas influências podem ser gerais, como no caso do nível da atividade econômica, com seus efeitos sobre o poder aquisitivo na sociedade, ou específicas, como mudanças tecnológicas e urbanísticas ou eventos ambientais impactantes.
Entre os princípios geralmente considerados e aceitos, conforme a natureza do bem e o objetivo da avaliação, destacam-se os seguintes:
a) Lei da oferta e da procura: observados isoladamente esses dois aspectos, o preço de um bem diminui com o aumento da oferta e cresce com o aumento da procura.
b) Princípio da semelhança: em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm valores semelhantes.
c) Princípio da proporcionalidade: as diferenças de valor são proporcionais às diferenças das características relevantes dos bens.
d) Princípio da substituição: um bem pode substituir outro considerando aspectos como utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade, características tecnológicas, desempenho técnico e econômico.
e) Princípio da rentabilidade: o valor de um bem passível de exploração econômica é função da renda que previsivelmente proporciona.
f) Princípio do maior e melhor uso: o valor de um bem que comporta diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de maneira mais eficiente, consideradas as suas possibilidades legais, físicas e mercadológicas.
g) Princípio da exequibilidade: quando existirem vários cenários ou possibilidades, são adotados os mais viáveis.
ABNT NBR 14653-2, Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos Gerais
ABNT NBR 14653-2, Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos
ABNT NBR 14653-3, Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes
ABNT NBR 14653-4, Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos
ABNT NBR 14653-5, Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral
ABNT NBR 14653-6, Avaliação de bens - Parte 6: Recursos naturais e ambientais
ABNT NBR 14653-7. Avaliação de bens - Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos
Conforme a NBR 14653-1, os principais métodos para identificar o valor de um bem são:
O método mais recomendável para a avaliação de terrenos urbanos o comparativo. Por esse método, conforme já visto, o valor do imóvel é obtido pela comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis e características similares. Para tanto, o profissional deve se valer de fontes de informação, entre as quais se destacam as transações e os anúncios de ofertas.
Informações sobre transações podem ser obtidas em cartórios de registros de imóveis, em tabelionatos e em corretores de imóveis e imobiliárias. Em todos os casos, o profissional avaliador deve-se acautelar quanto à veracidade das informações obtidas: compromissos de compra e venda particulares podem refletir melhor as condições prováveis de preços reais de transações do que escrituras definitivas. Isso porque, nos compromissos, comprador e vendedor se cercam de cuidados para evitar inadimplências contratuais, enquanto nas escrituras definitivas pode ser conveniente para ambos, por razões tributárias, que o imóvel fique registrado por preço superior ou inferior ao efetivo.
Os elementos oriundos de anúncios e ofertas podem ser obtidos em jornais, corretores ou organizações imobiliárias. Os anúncios nem sempre trazem todos os dados necessários à pesquisa e devem sempre ser con- provados com uma visita até o local da oferta.
Segundo determinado na norma técnica NBR 14653, os requisitos mínimos do laudo de avaliação são a) identificação do solicitante do trabalho b) objetivo da avaliação;
c) finalidade da avaliação d) identificação e caracterização do bem avaliando; e) documentação utilizada para a avaliação; f) pressupostos e condições limitantes da avaliação g) dados e informações efetivamente utilizados: h) memória de cálculo; pressupostos e condições limitantes da avaliaçao; i) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; j)especificação da avaliação; k) resultado da avaliação e sua data de referência; I) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela avaliação; m) local e data da elaboração do laudo; outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma. n) outros requisitos nas demais partes desta Norma
Para que o trabalho avaliatório seja considerado em conformidade com esta Norma, devem ser atendidas todas as alineas citadas anteriormente. A apresentação do laudo de avaliação pode ser resumida, de acordo com o estabelecido entre as partes contratantes, desde que atendidas as alíneas anteriores na própria peça técnica principal ou em arquivos e documentos a ela vinculados.
A avaliação de imóveis é um processo detalhado e técnico realizado por profissionais especializados, como engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis capacitados. Esse procedimento visa determinar o valor justo de um imóvel com base em uma análise criteriosa de diversos fatores. Aqui estão os passos detalhados desse processo:
Coleta de Informações:
Análise do Mercado:
Comparação:
Avaliação da Localização:
Avaliação das Características Físicas:
Análise do Terreno:
Estado de Conservação:
Aspectos Legais e Documentação:
Avaliação de Riscos Ambientais:
Relatório de Avaliação:
Sendo assim, conclui-se que a avaliação de imóveis é um procedimento multidisciplinar que requer conhecimento técnico, experiência de mercado e conformidade com as normas específicas da região. Profissionais qualificados são fundamentais para assegurar a precisão e a imparcialidade do processo, garantindo um resultado confiável e justo para todas as partes envolvidas.
ABNT NBR 14653-2, Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos Gerais
Livro “Perícias e Avaliações de Engenharia - José Fiker”
Livro “manual de AVALIAÇÃO E PERÍCIAS EM IMÓVEIS URBANOS - 5ª Edição”
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