LAUDO DE VISTORIA CAUTELAR DE IMÓVEIS

O que é o laudo de vistoria cautelar de imóvel?

Trata-se de um Laudo de Vistoria, elaborado por um profissional habilitado e qualificado, que tem como objetivo a descrição do imóvel, a localização em relação à obra e a constatação das suas condições físicas, em especial, os defeitos e danos encontrados nesta edificação no estado atual.

Quando deve ser elaborado o laudo de vistoria cautelar de imóvel?

As construções, especialmente durante a fase de obras no solo, têm o potencial de impactar os imóveis vizinhos. Portanto, torna-se imperativo documentar as condições dos imóveis circunvizinhos como medida preventiva e para registro adequado.

O que versa a Norma Técnica sobre a vistoria cautelar de imóvel?

“A Norma Técnica ABNT NBR 12722:1992 Discriminação de serviços para construção de edifícios

Vistoria preliminar

ITEM 4.1.10.1 - Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, DEVE ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos:

a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra;

b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.

Item 4.1.10.2 - Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos interessados devendo haver cópia à disposição deles.”

Como pode ser verificado, há diferentes etapas executivas em uma obra que podem afetar imóveis circunvizinhos: “…fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos…”. Também é importante ressaltar que essa vistoria é obrigatória quando construções passam pelas etapas descritas acima.

Portanto, ao entender que determinadas atividades nas obras podem resultar em potenciais “danos” a propriedades vizinhas, torna-se claro que a vistoria cautelar visa proteger equitativamente tanto a construtora quanto a comunidade circundante. Este documento desempenha um papel crucial na prevenção de alegações infundadas por parte dos proprietários e na negação injustificada de responsabilidade por parte dos construtores. Dessa maneira, promove-se uma abordagem justa e imparcial para todas as partes envolvidas.

De quais maneiras pode ser feita a vistoria cautelar de imóvel?

Há duas maneiras onde a vistoria cautelar pode ser realizada, sendo uma por via extrajudicial e outra judicial por via judicial.

Via extrajudicial:

a) A construtora contrata um profissional para realizar a vistoria no imóvel.

b) Ou então, o proprietário do imóvel vizinho à obra contrata um profissional para realizar a vistoria no seu imóvel.

Via judicial:

a) É constituída uma Ação  (ad perpetuam rei memoriam);

  b) O juiz nomeia o Perito;

  c) As partes indicam Assistentes técnicos;

  d) O perito realiza a vistoria no imóvel.

Quais profissionais estão habilitados para realizar vistoria cautelar de imóvel?

De acordo com a Lei 5.194 de 12/12/1966, os engenheiros possuem atribuição para para realizar visorias.

De acordo com a Lei 12.378 de 31/12/2010, os arquitetos possuem atribuição para realizar vistorias.

Como é elaborado o laudo de vistoria cautelar de imóvel?

A elaboração de um laudo de vistoria cautelar de imóveis requer uma abordagem sistemática e detalhada. Um guia básico para a elaboração desse tipo de laudo é:

1. Identificação do Imóvel:

   • Detalhes completos sobre o imóvel, como endereço, número de matrícula, área construída, número de pavimentos, entre outros.

2. Partes Envolvidas:

   • Identificação do proprietário do imóvel, construtora ou responsável pela obra.

3. Objetivo da Vistoria:

   • Esclarecimento claro do propósito da vistoria cautelar, destacando a prevenção de danos e a proteção dos interesses de ambas as partes.

4. Condições Iniciais:

   • Descrição detalhada do estado atual do imóvel antes do início das atividades da obra.

5. Análise do Entorno:

   • Avaliação das condições dos imóveis vizinhos que podem ser afetados pelas obras.

6. Métodos Utilizados:

   • Descrição dos métodos de avaliação, medição e registros fotográficos utilizados durante a vistoria.

7. Riscos Potenciais:

   • Identificação e análise dos possíveis riscos e impactos que as atividades da obra podem ter sobre o imóvel e seus arredores.

8. Normas e Regulamentações:

   • Referência às normas técnicas e regulamentações pertinentes que norteiam a execução da obra.

9. Recomendações Preventivas:

   • Sugestões para medidas preventivas que podem ser implementadas para evitar danos durante as obras.

10. Assinaturas e Responsabilidades:

    • Assinaturas do perito responsável pela vistoria, do proprietário do imóvel e, se aplicável, do representante da construtora.

11. Data e Local:

    • Registro da data e local da vistoria.

12. Anexos:

    • Inclusão de fotos, croquis, e outros documentos que complementem e evidenciem as condições identificadas durante a vistoria.

É importante ressaltar novamente que a elaboração do laudo deve ser feita por um profissional capacitado, como um engenheiro civil ou arquiteto, com experiência em vistorias cautelares. O documento final deve ser claro, objetivo e transparente, proporcionando uma base sólida para a proteção dos interesses das partes envolvidas.

REFERÊNCIAS:

ABNT NBR 12722:1992 Discriminação de serviços para construção de edifícios

Lei 5.194 de 12/12/1966

Lei 12.378 de 31/12/2010

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