A Norma Brasileira de Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reforma - NBR 16280:2014 da ABNT entrou em vigor em abril de 2014, com o objetivo de estabelecer regras para intervenções de engenharia em prédios, sejam eles novos, antigos, comerciais ou residenciais. Essa norma define requisitos para o controle de projetos, execução e segurança nas obras de reforma e serviços de manutenção, tornando obrigatória a contratação de um profissional para a execução de qualquer reforma e exigindo a autorização prévia do síndico.
Com foco na segurança das obras realizadas em áreas comuns ou privativas das edificações, a norma impõe a obrigatoriedade da apresentação do projeto de reforma ou manutenção, do plano de execução de obras e a anotação de responsabilidade técnica por um engenheiro ou arquiteto. Essa exigência visa garantir que gestores, administradores, síndicos e proprietários de imóveis atendam aos padrões estabelecidos, assegurando a conformidade e a segurança nas intervenções realizadas nos edifícios.
As edificações desempenham um papel crucial na sociedade humana desde os primórdios da civilização, representando intervenções na natureza para utilizar e transformar os materiais disponíveis, atendendo às necessidades das pessoas ao construir ambientes seguros e protegidos para residência e trabalho.
Em consonância com o crescimento da demanda por imóveis, impulsionado pelo aumento populacional e pela facilidade no acesso ao crédito, as reformas em apartamentos e escritórios, tanto novos quanto antigos, fazem parte do dinâmico mercado da construção civil. Infelizmente, ainda nos dias de hoje, acidentes em edificações ocorrem devido à falta de compreensão das interferências das obras nos sistemas, eventos que poderiam ser evitados mediante o cumprimento das exigências legais e normas técnicas.
Com a publicação da ABNT NBR 16.280/2014, válida desde 18/04/2014 e atualizada em 2015, procedimentos técnicos passaram a ser exigidos para reduzir os riscos inerentes às obras. Conforme definido pela norma, a reforma é caracterizada como a alteração na edificação visando à melhoria das condições de habitabilidade, uso e valorização, para deleite do proprietário. Importante ressaltar que a norma não abrange a manutenção usual e necessária do imóvel.
Em termos legislativos, pouca coisa mudou, uma vez que o condomínio e o síndico já deveriam ser informados sobre as reformas. No entanto, até a publicação da norma, havia escasso respaldo técnico para o controle dos serviços em andamento no prédio, bem como para impedir a entrada de operários e materiais sem a apresentação prévia e clara do escopo da reforma. Com essa regulamentação, busca-se promover a segurança e a transparência nos processos de reforma, prevenindo potenciais incidentes e assegurando a qualidade das intervenções realizadas.
O termo “laudo de reformas” se refere a um documento elaborado por profissionais especializados, como engenheiros ou arquitetos, antes da realização de obras ou reformas em uma estrutura, seja ela residencial, comercial ou industrial. Esse laudo tem o objetivo de fornecer informações técnicas e avaliações sobre as alterações a serem realizadas, garantindo a conformidade com normas e padrões estabelecidos.
“As normas técnicas não são leis, mas, por força das leis, torna-se obrigatório seu cumprimento. Elas criam diretrizes para os procedimentos técnicos adequados.”
As normas representam conjuntos de diretrizes técnicas desenvolvidas por profissionais a partir de estudos, comissões, testes, ensaios, experiências, falhas e sucessos. Enquanto o Código Civil, por exemplo, não abrange detalhes técnicos sobre a execução de uma estrutura de concreto armado, é crucial atentar e seguir as normas técnicas pertinentes, pois estas contêm os requisitos essenciais para o projeto e execução das estruturas.
É importante salientar que, em casos de acidentes ou prejuízos a terceiros, o cumprimento das normas técnicas é avaliado pela perícia técnica, e a Justiça tem reconhecido sua importância como diretrizes a serem seguidas.
Diferentemente de reformas no interior de uma casa, as modificações em apartamentos ou conjuntos comerciais podem gerar interferências negativas nos vizinhos e nas características originais do edifício.
A simples contratação de “bons pedreiros”, que afirmam ser experientes, não garante que a obra não causará prejuízos aos demais sistemas da edificação. Reformas podem envolver riscos desconhecidos e interferências negativas em diversos sistemas que compõem um prédio.
Mesmo intervenções aparentemente simples, como a instalação de uma tomada em uma parede oposta, podem comprometer a estrutura de uma torre inteira, quando executada em um edifício em alvenaria autoportante.
A ABNT NBR 16.280/2015 estipula os requisitos de gestão para reformas, demandando a elaboração de um “Plano de Reforma”. Este plano, em essência, consiste em um conjunto estruturado de ideias e intenções para conduzir com sucesso as intervenções propostas. Conforme a norma, toda reforma deve ser precedida por um plano que engloba documentos como laudos, ART/RRT, memoriais, projetos e croquis.
O Plano de Reforma, de responsabilidade de um profissional qualificado, como engenheiros civis ou arquitetos, tem a incumbência de descrever os impactos nos sistemas e equipamentos da edificação antes do início dos trabalhos. Nesse contexto, é essencial que o profissional indique e justifique possíveis interferências à edificação, além de alertar sobre eventuais riscos ou transtornos associados à obra pretendida.
Essa análise técnica é apresentada ao proprietário da unidade contratante, permitindo que, com base na fundamentação técnica, compreenda a magnitude das alterações propostas e, se necessário, reavalie a proposta inicial.
É crucial que o profissional expresse-se de maneira clara e explícita em seu trabalho. Informações confusas ou excessivamente técnicas podem gerar dúvidas e interpretações equivocadas.
Após a definição final do escopo da obra, o proprietário apresenta o laudo técnico ao responsável legal do condomínio, conforme estabelecido pela ABNT NBR 16.280/2015.
A ABNT NBR 16.280/2014, de abrangência nacional, foi concebida com o objetivo de prevenir acidentes relacionados a reformas, estipulando a necessidade de análise prévia por um profissional habilitado e autorização do síndico para qualquer obra que possa interferir nos sistemas da edificação.
Consequentemente, os condomínios passaram a contar com argumentos robustos para restringir a entrada de operários e “embargar obras irregulares” nos edifícios. Ao contrário do que se discutia anteriormente nos condomínios e na mídia, a norma não limita a análise prévia apenas a alterações de cunho estrutural, como era evidenciado pela preocupação com a construção e remoção de paredes nos apartamentos. A ABNT NBR 16.280/2014, assim como sua revisão subsequente, foi além disso.
Reformas em unidades de condomínios não comprometem apenas a estrutura do edifício, mas também todo o seu funcionamento sistêmico. A utilização de técnicas inadequadas durante uma reforma pode resultar em inconvenientes para o proprietário e prejuízos para os vizinhos.
Embora a mídia destaque grandes tragédias quando ocorrem, é importante reconhecer a relativa quantidade de irregularidades, acidentes pontuais e situações de risco iminente que não são divulgados.
Intervenções desastrosas e sem parâmetro técnico devem ser eliminadas do cotidiano dos condomínios. Os moradores devem compreender que as normas de reforma foram publicadas para proteger suas famílias e patrimônios de irresponsabilidades nessas obras.
O conteúdo de um laudo de reformas inclui:
Esse tipo de documento é muitas vezes exigido por autoridades locais, especialmente quando se trata de reformas em edifícios que precisam cumprir padrões específicos de segurança e regulamentações. Além disso, um laudo de reformas pode ser solicitado por proprietários, compradores ou outros interessados para verificar a qualidade e a conformidade das modificações realizadas em uma propriedade.
Livro “Laudo de Reforma NBR 16.280/2015 na prática” 2ª Edição
Norma técnica ABNT NBR 16.280/2014 - Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reforma
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