O LAUDO DE ENTREGA E REBIMENTO DE IMÓVEIS

O que é o Laudo de Entrega e Recebimento de Imóveis?

O laudo de entrega e recebimento de imóveis é um documento utilizado no contexto imobiliário para formalizar a transição de responsabilidades entre o vendedor ou locador (entregador) e o comprador ou locatário (recebedor). Esse documento desempenha um papel crucial ao registrar as condições do imóvel no momento da entrega, servindo como referência para ambas as partes.

Quais são os principais propósitos e benefícios do laudo?

1. Documentação das Condições Iniciais: O laudo detalha as condições do imóvel no momento da entrega, incluindo aspectos como estado de conservação, funcionalidade de equipamentos, pintura, revestimentos, entre outros. Isso estabelece uma linha de base para futuras comparações.
2. Prevenção de Conflitos: Ao registrar as condições detalhadas do imóvel, o laudo ajuda a prevenir disputas futuras entre as partes envolvidas. Se houver divergências quanto ao estado do imóvel, o laudo serve como evidência objetiva.
3. Responsabilização por Danos: Caso haja danos ao imóvel após a entrega, o laudo pode ser utilizado para determinar a responsabilidade pelas eventuais deteriorações. Ele ajuda a distinguir entre danos preexistentes e aqueles causados após o recebimento.
4. Validação de Melhorias ou Reparos: Se o vendedor ou locador comprometeu-se a realizar melhorias ou reparos antes da entrega, o laudo pode ser utilizado para verificar se essas obrigações foram cumpridas conforme acordado.
5. Registro Legal: O laudo de entrega e recebimento, quando devidamente assinado pelas partes envolvidas, torna-se um documento legalmente reconhecido. Esse registro formal é útil em transações imobiliárias e pode ser requisitado por instituições financeiras, cartórios, entre outros.
6. Proteção Jurídica: Serve como proteção jurídica para ambas as partes, uma vez que documenta o estado do imóvel no momento da transferência. Isso é especialmente importante em transações imobiliárias, onde valores significativos estão em jogo.

Em resumo, o laudo de entrega e recebimento de imóveis é uma ferramenta valiosa para estabelecer transparência, reduzir conflitos e proteger os interesses das partes envolvidas em transações imobiliárias.

A norma segundo o IBAPE/MG

“A concretização do sonho da casa própria ou o sucesso em um investimento imobiliário requer cuidados, desde a aquisição até o recebimento definitivo da unidade ou do condomínio pelos compradores.

Muitas vezes não é dada a devida importância ao processo de recebimento de um imóvel. Não raras vezes, por entusiasmo ou por desconhecimento técnico, o Termo de Recebimento Definitivo é assinado e, somente após a ocupação da unidade, percebe-se que muitos problemas poderiam ter sido evitados se tivessem sido apresentados questionamentos no momento da vistoria para entrega das chaves. Nesse momento visualizam-se basicamente dois árduos caminhos a serem percorridos: o desembolso de gastos não previstos, ou muita “dor de cabeça” para se conseguir a reparação devida.

A Vistoria para Recebimento é realizada quando o empreendimento está concluído, objetivando a aferição dos serviços executados em face do que foi efetivamente negociado entre as partes, que podem ser a incorporadora, construtora, ou o consumidor. Tal vistoria consiste na inspeção geral das áreas de uso comum do empreendimento (para o condomínio) ou de unidades em particular (para o condômino/proprietário). Nessa ocasião é realizado um levantamento minucioso para confrontar possíveis incompatibilidades em relação aos projetos e às especificações gerais da obra, ou seja, se o que está sendo entregue reflete exatamente o que foi adquirido nos termos do contrato.

Dentro da ação de Vistoria são muitos os detalhes importantes que costumam passar despercebidos. Dentre essas minúcias destaca-se o sistema de abertura, fechamento e alinhamento das portas e janelas, funcionamento das fechaduras e puxadores, pintura (principalmente nas partes inferior e superior e que não são diretamente visíveis), o nivelamento e rejuntamento de pisos e a padronização de paredes e de bancadas. É importante observar a presença de manchas, de fissuras, além da uniformidade de cor. As instalações hidrossanitárias - de gás, elétricas e de telefonia - também precisam ser testadas em toda a sua funcionalidade. Processo similar de teste deve ser feito com todos os elevadores. É importante fazer também a aferição das medidas do imóvel conforme detalhado em contrato.”

Elaboração do Laudo

1. Profissional Qualificado: A elaboração do laudo muitas vezes é realizada por profissionais qualificados, como engenheiros, arquitetos ou peritos, que possuem conhecimento técnico para avaliar as condições estruturais e funcionais do imóvel.
2. Checklist Detalhado: O laudo costuma incluir um checklist detalhado que abrange diferentes áreas do imóvel, como estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, acabamentos, entre outros. Cada item é avaliado e documentado.

A perfeição da obra a ser entregue

Hely Lopes Meirelles,  em seu livro “O Direito de Construir” de 1961, elucida a necessidade de se entregar obras em perfeitas condições para aqueles que às contrataram:

A responsabilidade pela perfeição da obra é o primeiro dever legal de todo profissional ou firma de Engenharia, Arquitetura ou Agronomia, sendo de presumir em qualquer contrato de construção, particular ou pública, mesmo que não conste de nenhuma cláusula de ajuste. Isto porque a construção civil é, modernamente, mais que um empreendimento leigo, um processo técnico de alta especialização, que exige, além da “perithia artis” do prático do passado, a perithia techinica do profissional da atualidade.”

    É com base nesse dever de perfeição que o Código Civil autoriza quem encomendou a obra a rejeitá-la, quando defeituosa, ou a recebê-la com abatimento do preço, se assim lhe convier.

  Com efeito, o Código Civil estabelece, no art. 615, que o dono da obra poderá rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos dessa natureza.

  “Art. 615. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza”.

Informações Contidas no Laudo:

1. Descrição do Imóvel: Identificação completa do imóvel, incluindo endereço, número de registro, características físicas e demais informações relevantes.
2. Condições Gerais: Descrição das condições gerais do imóvel, incluindo pintura, pisos, paredes, telhado, esquadrias, entre outros.
3. Equipamentos e Instalações: Avaliação do estado de equipamentos e instalações presentes no imóvel, como sistemas elétricos, hidráulicos, aquecimento, ar condicionado, etc.
4. Mobília (se aplicável): Se o imóvel for entregue mobiliado, o laudo pode incluir informações sobre o estado dos móveis e utensílios.
5. Fotos e Documentação Visual: O laudo é frequentemente acompanhado de fotografias ou documentação visual que complementam a descrição escrita, fornecendo evidências visuais das condições do imóvel.

Procedimento de Assinatura:

1. Presença das Partes: As partes envolvidas, ou seus representantes legais, geralmente estão presentes no momento da elaboração do laudo para verificar e concordar com as observações.
2. Assinaturas e Datação: O laudo é assinado por ambas as partes (entregador e recebedor) e, muitas vezes, também pelo profissional responsável pela elaboração. A data do documento é crucial para registrar o momento exato da entrega.

Pós-Entrega:

1. Guarda do Documento: O laudo é frequentemente mantido pelas partes envolvidas como parte dos documentos relacionados à transação. Pode ser solicitado em casos de disputas ou para fins de comprovação em transações futuras.
2. Revisão ao Longo do Tempo: Em casos de contratos de locação, o laudo pode ser utilizado novamente no momento da devolução do imóvel para verificar as condições após o período de ocupação.
3. Registro em Cartório: Em algumas transações imobiliárias, o laudo pode ser registrado em cartório para conferir ainda mais validade e segurança jurídica ao documento.

Considerações Finais:

O laudo de entrega e recebimento desempenha um papel essencial na transparência e na proteção dos interesses das partes envolvidas em transações imobiliárias. Seu detalhamento minucioso e sua abordagem técnica ajudam a evitar mal-entendidos e conflitos futuros, proporcionando segurança jurídica para ambas as partes.

REFERÊNCIAS:

IBAPE 004/2016 - NORMA PARA ENTREGA E RECEBIMENTO DE OBRAS DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Livro Hely Lopes Meirelles: O direito de construir (1961)

Código Civil, art. 615

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